¿Responde el banco de las cantidades entregadas a cuenta al Promotor de una edificación por la adquisición de una vivienda?

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas establece que el Promotor de vivienda en construcción debe garantizar todas las cantidades que, como pagos a cuenta y con cargo a dicha vivienda, aporten los futuros compradores de la misma. Para ello, la citada ley prevé que los Promotores deberán entregar avales o constituir seguros de caución que garanticen las cantidades aportadas por los futuros compradores. En idéntico sentido se encuentra regulado en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Pero es más, desde la sentencia del Tribunal Supremo de 21 diciembre 2015, Rec. 2470/2012, el alto tribunal ha fijado la siguiente jurisprudencia: “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.”

Es decir, la entidad bancaria en la cual los futuros compradores consignen las cantidades entregadas como pagos a cuenta para la adquisición de una vivienda deberá vigilar y exigir al Promotor que sea apertura una cuenta especial (definición de “cuenta especial”: “cuenta bancaria con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”) y sea constituida la correspondiente garantía frente al futuro comprador, siendo así que, en caso contrario, responderá la entidad bancaria solidariamente por dichas cantidades que no se hubiesen consignado debidamente y garantizado.

El mismo Alto Tribunal, en sentencia de fecha 9 de julio de 2019, matizado o aclarado el alcance de la responsabilidad de las entidades bancarias por las cantidades entregadas a cuenta por los futuros compradores. Y el fallo de la misma recoge que: «Así, mientras el garante, avalista o asegurador, normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella.” Es decir, la responsabilidad por parte de la entidad bancaria únicamente alcanza a aquellas cantidades que fueren depositadas por los futuros compradores en una cuenta bancaria de dicha entidad.

Con dicha línea jurisprudencial, y la aplicación de la normativa citada, se consigue una mayor protección y seguridad para los futuros adquirentes de viviendas respecto de las cantidades aportadas a cuenta de la previsible adquisición, sin recaer ello en detrimento de los derechos y garantías de las entidades bancarias por cuanto que tienen limitada su marco de responsabilidad.

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